Vamos a ver las consecuencias legales que tiene la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda cuando el inquilino continúa ocupando el inmueble..

Lo primero es explicar brevemente cada uno de los conceptos y regulación legal que existe en esta materia para que nos situemos frente a la cuestión que planteamos.

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda:

Lo primero que hay que tener en cuenta es la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, ya que dependiendo de ella vamos a  aplicarle la Ley de Arrendamientos Urbanos que estaba vigente al inicio del contrato.

Contratos celebrados entre el 1-1-1995 y el  5-6-2013:

La duración del arrendamiento de vivienda será la que libremente hayan pactado las partes.

Si ésta fuera inferior a cinco años (ejemplo: en el contrato se hace constar que la duración es de UN AÑO), llegado el día del vencimiento del contrato (transcurrido ese año) y si el arrendatario quiere continuar con el contrato, éste se  prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años (art. 9 LAU).

Con esta norma se le permite al inquilino, aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior a 5 años, permanecer en la vivienda hasta 5 años.

Es un derecho a favor del inquilino de permanecer en la vivienda hasta 5 AÑOS, con independencia de que se haya hecho constar una duración inferior.

Terminada esa duración mínima de 5 años, si las partes no dicen nada sobre la resolución del contrato (con el preaviso legal), el contrato de arrendamiento se prorrogará durante 3 AÑOS más a voluntad del arrendatario.

Ejemplo:

Si se firma un contrato de arrendamiento el 1/11/2012 por una duración de 1 año; si el inquilino quiere seguir en la vivienda transcurrido ese año, la Ley le protege y puede estar en el uso de la misma hasta 5 años, es decir hasta el 31/10/2017).

Terminada esa duración de 5 años, si las partes no dicen nada (no comunican que el contrato se resuelve), el contrato de arrendamiento se prorrogará hasta un máximo de TRES AÑOS a voluntad del inquilino.

Recordar que esta prórroga ya no es obligatoria para el arrendador si antes de que finalicen los primeros 5 años le comunica al inquilino la extinción del contrato y que le entregue la vivienda. Si el arrendador no resuelve el contrato al terminar los primeros 5 años, el contrato se prorroga por 3 años más, por lo que siguiendo el ejemplo que hemos puesto, terminará el 31/10/2020.

Artículo 10 LAU:

«Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más».

RESUMEN:

En los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el periodo (1-1-95 y el 5-6-2013), el arrendatario puede estar en la vivienda como mínimo 5 años (a su voluntad) o 3 años más siempre que el arrendador no haya comunicado su voluntad de extinción del contrato conforme a lo previsto en el artículo 10 LAU.

A partir de la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda, el contrato entra en tácita reconducción (que explicaremos su significado más adelante).

Contratos de arrendamiento celebrados entre el 6-6-2013 y el 5-3-2019:

La duración del arrendamiento será también la que libremente hayan pactado las partes.

Si ésta fuera inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento del contrato y si el inquilino quiere seguir con el arrendamiento, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años (art. 9 LAU).

Con esta norma se le permite al inquilino, aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior a 3 años, permanecer en la vivienda hasta 3 años.

Es un derecho a favor del arrendatario de permanecer en la vivienda hasta 3 años, con independencia de que se haya hecho constar una duración inferior.

Terminada esa duración mínima de 3 años, si las partes no dicen nada (no comunican con el preaviso que el contrato se extingue), el contrato de arrendamiento se prorrogará un año a voluntad del inquilino.

Recordar que esta prórroga ya no es obligatoria para el arrendador si antes de que finalicen los 3 años le comunica al inquilino que finaliza el contrato y que le entregue la vivienda. Si no dice nada y el inquilino quiere seguir, el contrato se prorroga 1 año más.

Ejemplo:

Se firma un contrato de arrendamiento el 1/02/2017 por una duración de 1 año; si el inquilino quiere seguir en la vivienda transcurrido ese año, la Ley le protege y puede estar en el uso de la misma hasta 3 años, es decir hasta el 31/01/2020).

Terminada esa duración mínima de 3 años, si las partes no dicen nada (no comunican que el contrato se resuelve), el contrato de arrendamiento se prorrogará por un año más a voluntad del arrendatario.

Recordar que esta prórroga ya no es obligatoria para el arrendador si antes de que finalicen los primeros 3 años le comunica al inquilino la extinción del contrato y que le entregue la vivienda. Si el arrendador no resuelve el contrato al terminar los primeros 3 años, el contrato se prorroga por 1 año más, por lo que siguiendo el ejemplo que hemos puesto, terminará el 31/01/2021.

Artículo 10 LAU: «Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más».

Por tanto, en los contrato de arrendamiento de vivienda, celebrados entre el  6-6-2013 y el 5-3-2019, el arrendatario puede estar en la vivienda como mínimo 3 años (a su voluntad) y 1 año más siempre que el arrendador no haya comunicado su voluntad de extinción.

A partir de la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda, el contrato entra en tácita reconducción.

Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6-3-2019: 

Con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir del 6 de marzo de 2019, tendrán una duración de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si es una persona jurídica.

Terminada esa duración de 5 años (arrendador persona física)  o 7 años (arrendador persona jurídica), si las partes no dicen nada (no comunican que el contrato se extingue), el contrato de arrendamiento se prorrogará hasta un máximo de 3 años más a voluntad del inquilino.

Recordar que esta prórroga ya no es obligatoria para el arrendador si antes de que finalicen los 5 o 7 años le comunica al inquilino que finaliza el contrato y que le entregue la vivienda. Si no dice nada y el inquilino quiere seguir, el contrato se prorroga por 3 años más.

¿Qué es la tácita reconducción?

La tácita reconducción viene establecida en el artículo 1.566 del Código Civil:

«Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción…»

La tácita reconducción, por tanto, es la situación en la que queda el arrendamiento una vez ha terminado el pazo de la prórroga legal del artículo 10 de la LAU (tres año contratos anteriores al 6-6-2013 y UN año en los celebrados entre el 6-6-2013 y el 5-3-2019); si el inquilino, terminados esos plazos de prórroga legal, continúa 15 días en el uso de la vivienda sin que el arrendador le haya notificado que ha finalizado el contrato y que debe desalojar el inmueble, el arrendamiento continuará en vigor.

La tácita reconducción (según la Jurisprudencia) supone un nuevo contrato de arrendamiento.

La duración de ese nuevo contrato en tácita reconducción será la que se dispone en el artículo artículo 1.581 del Código Civil:

• Se entenderá hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual en el contrato primitivo.
• Por meses cuando se haya fijado un alquiler mensual.
• Y por días cuando sea diario.

Ejemplos:

A) Si en el contrato de arrendamiento se fijó una renta anual de 6.000 euros, a pagar mensualmente a razón de 500 euros/mes, finalizada la prórroga legal del artículo 10 de la LAU (3 años o 1 año dependiendo de la fecha de inicio del contrato), y transcurridos 15 días en el uso de la vivienda por parte del inquilino con el consentimiento del arrendador,  el contrato continuará por un año más al pactarse la renta anual, y así sucesivamente. Cada año se perfecciona un nuevo contrato.

B) En el contrato de arrendamiento la renta se fijó mensualmente, a razón de 400 euros todos los meses; finalizada la prórroga legal del artículo 10 de la LAU (3 años o 1 año dependiendo de la fecha de inicio del contrato), y transcurridos 15 días en el uso de la vivienda por parte del inquilino con el consentimiento del arrendador,  el contrato continuará por un mes más al pactarse la renta mensual, y así sucesivamente. Cada mes se perfecciona un nuevo contrato.

Procedimiento judicial para recuperar el inmueble:

Si el arrendador le comunica al arrendatario su voluntad de dar por resuelto el contrato y por lo tanto impedir la siguiente tácita reconducción y aquel no abandona el inmueble, el arrendador podrá acudir al procedimiento de desahucio por expiración del término, tal como dispone el artículo 1569 del Código Civil:

«El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario… por haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.»

Resumen:

A la finalización de la prórroga legal en el arrendamiento de vivienda la relación arrendaticia continuará si el inquilino permanece en el arrendamiento 15 días con el asentimiento del arrendador. Esta situación arrendaticia supone una nuevo contrato entre las partes, cuya duración quedará determinada por lo dispuesto en el artículo 1.581 del Código Civil.